Valeur cadastrale des biens : comment est-elle calculée ?

Le fait de posséder, d’acheter ou de recevoir un bien immobilier en héritage entraîne le paiement d’impôts spécifiques. La valeur cadastrale est utilisée pour déterminer les taxes sur les biens immobiliers, à payer aux autorités fiscales.

Lorsqu’on entre en possession d’un bien immobilier, par exemple en l’achetant comme premier logement ou en le recevant en héritage, ou plus généralement, lorsqu’on effectue des opérations liées au transfert de propriété, il devient important de connaître sa valeur cadastrale. Ce dernier sert en effet à déterminer le montant à payer en impôts. Mais comment calcule-t-on la valeur cadastrale d’une propriété ? Vous avez besoin de deux informations : la catégorie cadastrale et la rente cadastrale. On part donc de la rente cadastrale de l’année de référence, qui varie selon la catégorie cadastrale à laquelle appartient le bien, puis on applique un multiplicateur particulier. Voyons ensemble comment y parvenir.

Qu’est-ce que la rente cadastrale

Le loyer cadastral est souvent confondu avec la valeur cadastrale. Il s’agit toutefois de deux termes qui ne font pas référence à une évaluation identique d’un bien mais qui sont étroitement liés car pour calculer la valeur cadastrale d’un bien, il est nécessaire de connaître son loyer cadastral.

Plus précisément, la rente cadastrale est le revenu, c’est-à-dire la valeur attribuée à des fins fiscales par l’Agence des impôts, à chaque unité immobilière présente sur le territoire national et inscrite au cadastre des bâtiments ou des terrains. La seule exception concerne les biens immobiliers destinés à des fins particulières, tels que les ponts, les églises, les cimetières et les gares.

La rente cadastrale est calculée en multipliant la superficie du bien, mesurée en pièces ou en mètres carrés, par le taux d’évaluation relatif, défini par le bureau compétent et dépendant de la catégorie cadastrale et de la zone de recensement dans laquelle se trouve le bien.

Pour connaître la rente cadastrale, il suffit de se rendre sur le site institutionnel et d’accéder au service de relevé cadastral en ligne. Toutefois, il est nécessaire de connaître les détails cadastraux tels que la commune, le numéro de feuille, le numéro de parcelle et de sous-parcelle qui identifient la propriété.

Le revenu cadastral peut également être trouvé dans la dernière déclaration d’impôts ou être obtenu directement auprès du bureau du cadastre.

Que sont les catégories cadastrales

Les catégories cadastrales sont des symboles indiquant les utilisations des propriétés urbaines et sont divisées en deux domaines principaux :

des propriétés avec un usage ordinaire ;

et des biens immobiliers pour un usage spécial ou particulier.

Dans la première catégorie cadastrale, les biens immobiliers sont divisés :

• logements ou similaires à des logements (catégorie A) ;
• les bâtiments à caractère social ou communautaire, c’est-à-dire destinés à la communauté – voir les hôpitaux, les écoles, les collèges, les bibliothèques et les maisons de retraite (catégorie B) ;
• les bâtiments destinés à des activités productives, c’est-à-dire les bâtiments à usage commercial (catégorie C).

La deuxième catégorie cadastrale, en revanche, comprend tous les biens immobiliers à usage autre que résidentiel ou privé, tels que les banques, les stations-service de transport et les bâtiments utilisés pour le culte. Là encore, les biens immobiliers sont divisés en deux catégories :

• Les biens immobiliers à usage spécial, c’est-à-dire les biens immobiliers destinés à des activités particulières telles que les bâtiments flottants, les bâtiments à usage agricole ou les installations sportives (catégorie D) ;
• les bâtiments à usage spécial tels que les cimetières, les bâtiments pour les besoins publics, les ponts à péage municipaux ou provinciaux, les phares, les feux de signalisation (catégorie E)
• les zones urbaines qui ne sont pas liées ou soumises à la vente et qui ne sont pas incluses dans les groupes précédents (catégorie F).

Chaque catégorie est subdivisée en sous-catégories identifiées par des numéros, par exemple A/1 (habitations de type manoir), A/2 (habitations de type civil), C/1 (magasins), etc.

En quoi consiste la valeur cadastrale et à quoi sert-elle ?

La valeur cadastrale, ou plutôt la valeur fiscale, est la base de calcul du paiement de divers impôts, tels que :

• les droits de succession ;
• les taxes d’enregistrement, les taxes hypothécaires et les taxes cadastrales ;
• l’impôt sur les cadeaux.

Les droits de succession sont les impôts à payer lors de la réception d’un héritage de biens immobiliers ou de droits réels sur des biens immobiliers (par exemple, droit d’usufruit ou droit d’usage et d’habitation). Dans ce cas, les héritiers doivent déposer une déclaration de succession et l’Agence des droits de succession calcule les droits de succession. Le montant à payer est notifié au moyen d’un avis de règlement . Les taux et les franchises appliqués diffèrent selon le degré de parenté entre le défunt et ceux qui lui succèdent dans la possession de ses biens.

Les taxes d’enregistrement, d’hypothèque et cadastrales sont les impôts à payer pour les biens et droits soumis à la succession. Le premier est payable en pourcentage tandis que les autres sont payables en montant fixe (l’impôt hypothécaire est de 2% de la valeur cadastrale de la propriété tandis que l’impôt cadastral est de 1%).

L’impôt sur les donations doit être payé en cas de transfert à titre gratuit d’un bien. Pour déterminer le montant, on utilise les mêmes taux que pour les successions, qui varient en fonction du lien entre le bénéficiaire du don et le donateur. Concrètement, les taux suivants s’appliquent : 4 % pour les parents en ligne directe ; 6 % pour les frères et sœurs ainsi que les autres parents jusqu’au quatrième degré ; et 8 % pour les autres personnes.

La valeur cadastrale est également importante pour l’achat et la vente de biens résidentiels. Afin que l’acheteur puisse bénéficier des avantages fiscaux liés à l’achat de la maison, outre la réduction de 30 % de tous les frais à payer au notaire, il est fait référence à la valeur cadastrale de la propriété et non à la valeur décidée lors de l’achat. C’est ce qu’on appelle le rapport prix-valeur.

En outre, c’est sur la base de la valeur cadastrale qu’est appliqué le mécanisme de l’évaluation automatique, c’est-à-dire celui qui empêche le bureau d’enregistrement de pouvoir procéder à l’estimation de la valeur si la valeur déclarée est au moins égale à celle déterminée automatiquement par l’application au revenu cadastral des multiplicateurs de propriété en vigueur au moment de l’établissement de l’acte .

La valeur cadastrale et la valeur marchande sont-elles la même chose ?

La valeur cadastrale d’une propriété a pour principale fonction de définir l’entité fiscale de la propriété et ne peut donc pas être considérée comme la valeur marchande d’une maison. Les paramètres permettant de déterminer le prix de vente d’un bien immobilier sont différents et il est conseillé de consulter des professionnels à cet effet.

Valeur cadastrale des biens : comment est-elle calculée ?

Pour calculer la valeur cadastrale d’un bien, il faut multiplier le revenu cadastral (revenu dominical, pour les terrains non constructibles), réévalué à 5%, par un coefficient établi par la loi qui varie en fonction de la destination du bien et de la catégorie cadastrale à laquelle il appartient.

Pour les propriétés relevant du groupe A (propriétés à usage ordinaire), les coefficients multiplicateurs sont les suivants :

• 110, pour les habitations principales (1ère maison), à l’exclusion de celles des catégories A/1, A/7 et A/8, qui réévaluées à 5% deviennent 115,5 ;
• 120, pour les logements secondaires (2ème résidence) ou de luxe (la réévaluation de 5% devient 126) ;
• 60, pour les bureaux et les bureaux privés (A/10) (réévalué à 5% devient 63).

Pour les immeubles du groupe B (immeubles à usage collectif), le coefficient multiplicateur est de 140, qui, réévalué à 5%, devient 147.

Pour le groupe C (propriétés commerciales et accessoires), les coefficients multiplicateurs sont de 40,8, pour les magasins C/1, et de 120, pour les autres catégories cadastrales (respectivement réévalués à 5%, ils s’élèvent à 42,84 et 126).

En outre, le coefficient multiplicateur est égal à :

• 60, pour les propriétés à usage spécial (catégorie D) (réévaluées à 5% devient 63 ) ;
• 40,8, pour ceux à usage spécial (catégorie E), qui réévalués à 5% deviennent 42,84 ;
• 112,50 euros, pour les terrains non bâtis (agricoles et non agricoles).

Prenons quelques exemples de calcul de la valeur cadastrale pour mieux comprendre. Prenons un appartement de classe A/3 avec une rente cadastrale de 200 euros. Ce chiffre doit être multiplié par 115,5, qui est le coefficient dans le cas d’une première habitation, de sorte que la valeur cadastrale sera de 23 100 euros. En revanche, dans le cas d’une résidence secondaire dont la rente cadastrale est de 1 100 euros, celle-ci doit être multipliée par 126, de sorte que la valeur cadastrale sera de 138 600 euros.

Dans le cas des terrains non bâtis, le coefficient multiplicateur est de 112,50. Par conséquent, dans l’hypothèse d’un terrain dont le revenu dominical est de 650 €, cette valeur doit être multipliée par 112,50, ce qui donne 73 125 € comme valeur cadastrale.

La valeur cadastrale ainsi obtenue sert de base au calcul des taxes dans les actes entre particuliers. Toutefois, même si les taxes sont calculées sur la valeur cadastrale du bien immobilier, le prix effectivement payé doit être indiqué dans les actes de vente [2] .

Comment la valeur cadastrale est-elle calculée pour les biens immobiliers non consolidés ?