Sommaire:
Quelles sont les règles de partage des coûts de l’entretien extraordinaire entre les propriétaires exclusifs des terrasses et tous les autres propriétaires ?
Les charges à supporter pour maintenir en bon état le revêtement solaire de la copropriété peuvent être importantes, surtout lorsque la construction est ancienne et qu’elle nécessite des travaux de rénovation, comme le remplacement des carreaux et l’imperméabilisation de la gaine isolante. Qui prend en charge les frais de réfection du revêtement solaire ?
Il faut tout d’abord vérifier si la dalle est à l’usage exclusif d’un propriétaire, qui l’utilise comme terrasse de son habitation, ou si elle constitue une partie commune de la copropriété. Bien que dans les deux cas le revêtement solaire remplisse sa fonction habituelle de couverture du bâtiment, les règles de répartition des dépenses sont différentes.
En outre, si la dalle solaire a causé des dommages, comme dans le cas d’une infiltration d’eau aux étages inférieurs, il est nécessaire d’identifier à qui incombe la responsabilité. Enfin, il existe des cas particuliers dans lesquels les coûts de rénovation de la dalle solaire sont attribués au seul propriétaire exclusif, sans participation des autres propriétaires.
Pavage solaire : ce qu’il est et à qui il appartient
Le pavé solaire est un toit praticable, car il est horizontal plutôt que pentu. Sa fonction typique est de couvrir le bâtiment. Selon le code civil , le revêtement solaire est une partie commune de l’immeuble en copropriété, il est donc la propriété indivise de toutes les copropriétés ; mais dans certains cas, il peut être la propriété unique, s’il a été acheté avec un appartement (normalement celui du dernier étage) ;
Pavé solaire : comment diviser les dépenses
La répartition des dépenses d’entretien ou de réparation de la chaussée solaire suit la règle générale établie par le Code civil [2], selon laquelle :
- un tiers des coûts est supporté par ceux qui en ont l’usage exclusif
- les deux tiers restants sont répartis entre tous les propriétaires ;
Par conséquent, si le revêtement solaire est une propriété commune à part entière, le total des dépenses engagées pour les travaux doit être réparti entre tous les copropriétaires, en fonction de leurs parts respectives dans l’immeuble, car il n’y aura pas de propriétaires exclusifs avec lesquels partager une partie des coûts.
Attention : si la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, l’obligation de participation aux frais des copropriétaires est limitée aux seuls habitants concernés par la couverture offerte par le revêtement solaire en question, à l’exclusion des habitants des autres bâtiments, qui ne sont pas concernés par la répartition.
Coûts de réparation des dommages causés à la chaussée solaire
Si le revêtement solaire d’une propriété commune a causé des dommages, tels que des infiltrations d’eau dans les appartements situés en dessous, les frais de réparation doivent être répartis entre tous les propriétaires sur la base des millièmes de propriété de l’immeuble [3], à moins que la rupture du revêtement, ou de l’étanchéité, ne soit pas imputable au propriétaire exclusif, par exemple en raison de l’état de négligence et d’abandon de sa terrasse ou parce qu’il a installé des articles manufacturés qui ont perforé les dalles.
Si la chaussée solaire est de propriété exclusive, la copropriété contribue en tout cas aux deux tiers de la dépense, selon la règle générale de répartition que nous vous avons indiquée, lorsque la responsabilité des dommages n’est pas imputable au propriétaire individuel de la zone d’où proviennent les infiltrations, comme dans le cas de l’âge normal et de la détérioration progressive de la couverture qui nécessite des réparations.
Dépenses pour le resurfaçage du pavage solaire : répartition
Les frais de réfection du revêtement solaire relèvent également des règles de répartition entre les copropriétaires et les éventuels propriétaires exclusifs que nous venons de voir : il n’y a pas d’exception pour les frais découlant de l’entretien extraordinaire, si ce n’est que les travaux doivent être délibérés et approuvés au préalable par l’assemblée de copropriété.
Il peut toutefois y avoir des cas particuliers : dans un cas examiné par la Cour d’appel de Gênes [4], il a été décidé que la copropriété n’est pas obligée de payer la remise en état de certains panneaux isolants placés sur la dalle de propriété exclusive, qui avaient été arrachés par une tornade. Nonobstant la fonction isolante des panneaux, qui profite à l’ensemble du bâtiment, les frais de rénovation doivent être entièrement supportés par le propriétaire exclusif de la dalle, qui avait décidé de les installer de manière indépendante et sans l’autorisation de l’assemblée. En effet, tout travail de refonte de la chaussée solaire constitue un travail d’entretien extraordinaire, qui doit être approuvé par l’assemblée, indépendamment de l’affectation ultérieure de l’ensemble des dépenses approuvées.
Rappelons que le propriétaire exclusif d’une dalle solaire, ou d’une partie de celle-ci, peut apporter les modifications qu’il juge utiles pour une meilleure utilisation de sa terrasse, par exemple en y plaçant une pergola, un gazebo ou une véranda, mais il doit toujours éviter de mettre en péril la fonction de couverture de l’immeuble, la stabilité du bâtiment et le décorum architectural de la façade perceptible de l’extérieur.
Pour plus d’informations, lisez également les articles suivants :
- Indemnisation des dommages causés à une chaussée solaire : derniers arrêts ;
- Répartition des dépenses liées à la chaussée solaire ;
- Comment sont répartis les coûts d’entretien de la chaussée solaire ?
- Dépenses pour le resurfaçage de la chaussée solaire.
