Puis-je louer une maison pour de courtes périodes ?

Dans quels cas la loi permet-elle au propriétaire de déroger à la durée minimale des baux ?

La location d’une maison est toujours un sujet très controversé : on ne sait jamais qui on va faire entrer dans sa propriété, s’il va payer, s’il va détruire l’appartement. Duree location appartement. À la première rencontre, ils semblent tous, plus ou moins, fiables, mais au fil du temps, les relations peuvent se détériorer. Vous souhaitez donc éviter de louer la maison pour de longues périodes, afin de pouvoir vous débarrasser le plus rapidement possible du locataire indésirable. Sachez que le législateur impose des règles strictes en matière de durée des contrats de location. Mais y a-t-il des exceptions ? Après avoir analysé l’institution contractuelle et ses caractéristiques, je répondrai à la question que vous vous posez : puis-je louer une maison pour de courtes périodes ? Quels éléments sont nécessaires pour déroger à la règle imposée par le législateur ? Quelles sont les conséquences auxquelles vous devrez faire face ? Pour connaître les réponses à ces questions et à d’autres, poursuivez la lecture de cet article.

Le contrat de location

Bien que, dans le langage courant, il soit habituel de faire référence au même contrat en parlant de bail et de loyer, ces termes diffèrent considérablement.

Avec le bail à terme, le propriétaire concède à une autre personne l’usage de ses biens meubles, ou de ses biens immobiliers, en vue de les habiter (bail à usage d’habitation) ou d’exercer une activité commerciale (bail à usage non résidentiel) ; avec le bail à terme, le propriétaire concède à une autre personne l’usage de biens productifs, comme par exemple des terres arables.

Un élément commun est le paiement d’une redevance périodique (mensuelle, trimestrielle, annuelle) en contrepartie de l’utilisation du bien loué.

Outre le paiement du loyer, le locataire est tenu de respecter et de ne pas détruire le bien loué ; tandis que le propriétaire est tenu de délivrer le bien en bon état, exempt de défauts, garantissant la libre jouissance.

Une autre obligation incombant au propriétaire, sauf disposition contraire, est l’enregistrement du bail de biens immobiliers auprès de l’Internal Revenue Service.

La durée fixe du contrat

En ce qui concerne le bail, le législateur est intervenu avec une réglementation très stricte visant à rendre les accords conformes aux exigences législatives.

La contrainte la plus stricte concerne la durée du contrat, qui ne concerne toutefois pas les baux de biens meubles, mais uniquement les baux de biens immobiliers. Cette disposition vise à préserver le locataire et ses intérêts sociaux et économiques, selon le type de bail choisi :

• Dans les baux à usage d’habitation, le législateur souhaite garantir au locataire la jouissance du bien loué pendant une période raisonnable, sans que le propriétaire puisse décider arbitrairement de mettre le locataire à la porte, l’obligeant à déménager à plusieurs reprises ;
• dans les baux à usage commercial, la durée minimale obligatoire est destinée à protéger le fonds de commerce du locataire qui, sans elle, perdrait l’investissement réalisé ;
• dans les baux fonciers, le privilège est, en revanche, destiné à protéger la récolte et les travaux effectués par le locataire dans le temps.

Ainsi, en ce qui concerne la location d’une maison à usage d’habitation, la loi [2] stipule que les parties doivent être soumises à une durée minimale de quatre ans, qui sera automatiquement renouvelée pour quatre autres cycles annuels ; alternativement, un contrat de trois ans peut être conclu, avec renouvellement automatique tous les deux ans, mais seulement si la valeur du loyer est conforme à ce qui a été établi dans des accords spéciaux entre les organismes de logement et les organisations de locataires.

Dans les baux commerciaux, la durée minimale passe à six ans, après quoi le contrat est automatiquement renouvelé pour six années supplémentaires, tandis que dans les baux agricoles, la durée minimale est fixée à quinze ans.

En ce qui concerne le renouvellement automatique, celui-ci ne peut être interrompu que dans certains cas :

• lorsque le bien loué est situé dans un bâtiment gravement endommagé qui doit être reconstruit, ou dont la stabilité et la permanence doivent être assurées pour le locataire ;
• lorsque le bien est destiné à être utilisé comme résidence familiale ou entreprise du propriétaire, de son conjoint, de ses parents, de ses enfants ou de parents au deuxième degré ;
• lorsque le bien est destiné à être utilisé pour l’exercice d’activités dans la poursuite de buts bénévoles ;
• lorsque le locataire a la pleine disponibilité d’un logement gratuit et convenable dans la même municipalité, ou n’occupe pas le bien de manière continue ;
• lorsque la propriété doit être rénovée ;
• lorsque le propriétaire a l’intention de vendre le bien immobilier à un tiers et qu’il n’a pas la propriété d’un bien immobilier à usage d’habitation autre que celui qui peut être utilisé comme sa propre maison.

Puis-je louer une maison pour de courtes périodes ?

Malgré les obligations légales fixées par le législateur, il existe des cas dans lesquels il est possible de déroger à la durée ; il s’agit de cas dans lesquels l’objectif est de protéger votre locataire et, par conséquent, de situations dans lesquelles la brièveté de la période de location sert les intérêts du locataire et non ceux du propriétaire.

Les solutions envisagées par le législateur sont de deux types. Analysons-les.

Baux transitoires

Avec ces types de contrats, le propriétaire a la possibilité de louer son logement pour une durée minimale de 1 mois et maximale de 18 mois.

Pour que la disposition relative à la durée dérogatoire soit considérée comme légale, la preuve de la nécessité de l’éphémère doit être apportée ; les principaux cas sont généralement les suivants :

• les besoins des étudiants universitaires ;
• les besoins des travailleurs en dehors de la ville.

Lorsque les parties n’ont pas indiqué le besoin transitoire du bailleur ou du locataire, de manière à justifier cette nature et la durée correspondante, et n’ont pas non plus joint la documentation prouvant l’existence des besoins transitoires en matière de logement, elles risquent la nullité de la renonciation et, par conséquent, la transformation du contrat transitoire en un contrat normal de quatre ans, avec renouvellement automatique [3] .

Contrats de location courts

L’autre exception à la durée du contrat concerne les baux dits courts : cette catégorie comprend tous les baux d’une durée maximale de trente jours.

Il est évident qu’un tel contrat, comme pour les baux transitoires, a pour but de protéger le locataire ; il diffère du premier, car les baux de courte durée se caractérisent par la satisfaction d’intérêts transitoires, comme ceux du tourisme, afin de permettre, d’une part, aux propriétaires de louer leur logement à des vacanciers à la semaine, pendant les périodes estivales par exemple, et d’autre part, au locataire de disposer pour quelques jours d’un bien qu’il n’entend pas utiliser comme habitation.

Ici aussi, afin d’éviter la nullité du contrat court, il sera nécessaire d’indiquer les caractéristiques principales du contrat et ainsi :

• les données personnelles des parties ;
• les frais et le mode de paiement ;
• la localisation du bien et sa cohérence ;
• la période du bail ;
• d’autres éléments, tels que les frais d’annulation, de nettoyage et les taxes touristiques ;
• règlement sur le traitement des données.

Une autre facilité prévue pour le bail de courte durée, compte tenu également de sa durée, est l’exemption de l’obligation d’enregistrement ; le propriétaire devra seulement informer le commissariat de police de la présence du locataire, afin de permettre des contrôles dans la zone et, vu les temps actuels, d’identifier les éventuels suspects de Covid-19.