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Quelles autorisations sont nécessaires pour construire une véranda sur la terrasse d’une maison.
Face à des appartements de plus en plus petits et à la nécessité de faire de l’espace même dans les plus petits mètres carrés, les propriétaires d’appartements se débrouillent comme ils peuvent. De la mezzanine à la véranda, l’architecture connaît un certain nombre de solutions standard qui doivent cependant toujours se plier aux règles d’urbanisme et de copropriété. Par exemple, en ce qui concerne les mezzanines, un permis de la municipalité n’est requis que lorsqu’il s’agit de créer un espace habitable (comme celles utilisées comme chambres à coucher ou bureaux) ; dans d’autres cas, on peut fonctionner sans permis (pensez à la mezzanine utilisée comme espace de rangement pour les valises, les aspirateurs et les petits appareils ménagers hors d’usage). Article code civil mariage. Le rapport avec les vérandas est plus compliqué ; ici, en effet, non seulement la stabilité du bâtiment est en jeu, mais aussi le décorum architectural de la façade. N’oublions pas que la véranda insiste sur le balcon et qu’elle est visible par tous. Pourtant, la véranda est aussi l’ouvrage qui résout le mieux les problèmes des propriétaires d’appartements, non seulement parce qu’elle est plus esthétique, mais aussi en raison de la variété des solutions qu’elle offre : d’une simple buanderie à un salon, d’une pièce de rangement à une salle à manger pour l’été. Article code civil. Beaucoup, à ce stade, se demandent comment fermer un balcon sans autorisation . Les juges ont souvent débattu de ce point, tout récemment le Conseil d’Etat de cassation et le tribunal administratif régional de Campanie, ce qui montre à quel point le sujet est controversé. Cependant, nous pouvons dire que la position partagée par le pouvoir judiciaire est désormais solide et constante, de sorte que nous pouvons en tirer quelques points fermes. Elles sont résumées ci-dessous, en tenant compte des dernières prises de position.
Lorsqu’on se demande comment fermer un balcon sans autorisation, on pense aux deux seuls problèmes possibles qui peuvent se poser : d’une part la municipalité et d’autre part la copropriété : Article code civil autorité parentale. En vérité, le problème pourrait également se poser avec le propriétaire du balcon supérieur qui pourrait invoquer le respect des distances minimales entre les constructions, mais – comme nous le verrons prochainement – il n’y a pas lieu de s’inquiéter (du moins à ce sujet). Article code civil contrat. Procédons dans l’ordre.
Dois-je obtenir l’autorisation de la municipalité pour fermer un balcon ?
Le Conseil d’État et les tribunaux administratifs ont été très clairs à ce sujet : chaque fois qu’un balcon est fermé par des châssis stables, même s’ils sont en verre et amovibles, un permis de construire doit être demandé à la commune : Article code civil force majeure. Peu importe qu’il s’agisse de trois panneaux sur autant de côtés du balcon, tandis qu’en bas on exploite le plancher qui est déjà là et qu’en haut on utilise le toit du balcon de l’étage. Dans tous les cas, il s’agit d’une « nouvelle construction » et un permis de construire est donc nécessaire. En effet, un balcon fermé ne peut être considéré comme une simple annexe, puisqu’il augmente le volume de l’appartement et modifie la forme du bâtiment : le projet nécessite donc la délivrance d’un permis de construire en bonne et due forme, alors qu’une simple déclaration de début d’activité n’est pas suffisante.
En l’absence de permis de construire, délivré par la commune suite au dépôt de documents par le maître d’œuvre, on est passible du délit d’abus de construction, et en plus un ordre de démolition est déclenché. Mais, si l’on peut toujours être acquitté du crime grâce à la prescription (qui, dans le cas d’une mise en accusation, est de cinq ans), on n’est jamais sauvé de la démolition. Ce dernier peut en effet être commandé même plusieurs années plus tard. La fermeture de l’espace situé à l’origine au-dessus du balcon détermine une variation du bâtiment d’un point de vue architectural et planovolumétrique : la seule alternative, dans l’abstrait, est l’amnistie.
Pour celui qui achète une maison avec une véranda non autorisée déjà construite, il n’y a pas de risque pénal (il n’est en fait pas le coupable) mais la démolition peut quand même lui être imposée. Il ne reste plus au nouveau propriétaire qu’à exercer un recours contre le vendeur qui n’a pas mentionné l’urbanisme illégal et contre le notaire qui n’a pas effectué les vérifications préalables nécessaires.
Pour fermer un balcon sans permis de la municipalité, il est nécessaire de le faire avec des matériaux mobiles tels que des rideaux en tissu. Ceux-ci doivent être rétractables et respecter les normes imposées par le règlement de copropriété ou par l’assemblée unanime. S’il n’y a pas de prescriptions, il est en tout cas nécessaire de ne pas défigurer l’esthétique du bâtiment avec des couleurs criardes ou en contraste ouvert avec les murs extérieurs du bâtiment.
Dois-je obtenir l’autorisation de la copropriété pour fermer un balcon ?
La copropriété n’a pas à donner l’autorisation au propriétaire qui ferme le balcon. Mais ce dernier doit être tout aussi prudent : il ne peut ni mettre en danger la stabilité du bâtiment ni défigurer le soi-disant décorum architectural.
Cela signifie qu’il incombe au propriétaire de vérifier le respect de ces exigences, qui, si ce n’est pas le cas, peut être contraint de démolir l’ouvrage (Article code civil mariage 2021). Seul le consentement préalable de l’assemblée – aussi inutile soit-il – le met à l’abri de toute contestation ultérieure.
Précisément pour cette raison, et parce qu’il n’est pas nécessaire d’obtenir l’autorisation de la copropriété, et encore moins celle de l’administrateur, la commune ne peut pas subordonner la délivrance d’un permis de construire au dépôt de la résolution de l’assemblée autorisant la fermeture du balcon (Article code civil mise en demeure). Bien que certaines administrations l’aient fait et le fassent encore, il s’agit d’une pratique illégale. Ces mesures peuvent être contestées devant le tribunal administratif régional (Article code civil pacs). Cela permet d’éviter qu’un éventuel veto dans la copropriété ne porte préjudice au démarrage des activités.
Quant à l’esthétique du bâtiment, elle doit être évaluée dans l’état où se trouve le bâtiment au moment de la construction de la véranda. La Cour de cassation a dit, à cet égard [2], que la véranda construite sur le toit-terrasse de l’appartement doit être démolie si elle ne respecte pas l’aspect architectural du projet, à moins que l’immeuble ne soit dans un état de dégradation générale tel qu’il rende les travaux effectués sans intérêt pour le regard. La présence d’autres vérandas dans le bâtiment ne dispense certainement pas ceux qui réalisent une surélévation de respecter l’harmonie architecturale de l’ensemble du bâtiment. Article code civil responsabilité contractuelle. Le code civil impose le respect de l’apparence architecturale du bâtiment ; il ne peut être violé en prétendant que l’esthétique du bâtiment a déjà été lésée par des interventions similaires antérieures. Decorum exprime l’homogénéité des façades et de l’aspect architectural ; la compatibilité du bâtiment, qui ne peut être justifiée par la présence d’abus préexistants si son impact est de toute façon capable – en l’état actuel – de disperser cette uniformité résiduelle qui donne au bâtiment un aspect ordonné et digne.
